Código Civil x Convenção Condominial
Data: 28/08/2019 Categoria: DIREITO IMOBILIÁRIO E CONDOMINIAL Autor: Drª Denise ReisO Código Civil e a Lei nº 4.591/64 (condomínios)
A chamada Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Por muito tempo, ela foi a norma utilizada ao se falar sobre o tema, e sua estrutura contém os principais tópicos sobre o assunto, que podem ser separados da seguinte forma:
· Utilização da edificação ou do conjunto de edificações;
Entretanto, o direito brasileiro tem uma regra que pode ser simplificada da seguinte forma: se duas leis tratam sobre o mesmo assunto, a mais recente é a que valerá, como se revogasse a anterior nos tópicos coincidentes. Foi o que ocorreu em relação à Lei de Condomínio com o advento do Código Civil de 2002.
O Código Civil
O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) é uma das leis mais importantes do nosso território porque rege as pessoas, os bens, os fatos jurídicos, as obrigações, as coisas, o direito de família e o direito das sucessões.
Dentro do direito das coisas, temos as disposições sobre a propriedade, e dentro dela, o condomínio.
Em termos gerais, podemos encontrar no Código os seguintes pontos sobre condomínio:
· Definição e registro do condomínio edilício;
· Convenção de condomínio;
· Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais);
· Assembleias;
· Extinção do condomínio;
· Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.
Como se percebe, o Código abrangeu basicamente os mesmos tópicos da antiga Lei de Condomínio, motivo pelo qual é, atualmente, a norma que rege o assunto.
Porém, além do Código Civil, ainda temos a Convenção e o Regimento Interno, que têm o mesmo objetivo: estabelecer normas sobre o condomínio.
Convenção de condomínio
É o conjunto de normas do condomínio, elaborado quando os moradores começam a ocupar o edifício, e destinado aos condôminos e inquilinos.
É hierarquicamente inferior ao Código Civil (lei federal) e não pode contrariar nenhuma disposição legal municipal, estadual ou federal.
A convenção deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares, e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.
O síndico, sempre que possível, deve oferecer uma cópia da convenção aos novos moradores para que eles tenham ciência das regras às quais se submeterão.
Em uma convenção de condomínio, determina-se:
· Valor e modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
· Administração;
· Questões sobre as assembleias (competências, forma de convocação e quórum de deliberações);
· Sanções aos condôminos ou inquilinos;
· Regimento interno.
Regimento interno
É uma parte da convenção de condomínio que estipula regras de caráter mais cotidiano, relativas às questões práticas.
Assim como sua elaboração está vinculada à convenção, o quórum para sua alteração também é previsto nela; porém, é normal que o quórum para alterar o regimento seja de maioria simples (50% mais um).
Quando falamos de questões cotidianas, podemos citar as regras para utilização das áreas comuns, os dias em que se permitem mudanças, formas de multa e advertência aos condôminos, dentre outras.
Ao compreender a Lei do Condomínio e todas as outras normas do direito condominial, é possível entender como se faz uma boa gestão como síndico, respeitando as leis que regem o assunto.
Lembre-se também de que há outras regras que margeiam o assunto, tal como a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a CLT (Lei Trabalhista) que devem ser observadas.
