Prestação de Contas do Condomínio

Se você é síndico e está em dúvidas quanto a execução da prestação de contas do condomínio, confira abaixo os itens essenciais que precisam ser apresentados.

• Relatório de receitas: Essa etapa deve ser separada em dois pontos: condôminos em dia com as suas obrigações e os que estão em dívida com o condomínio. Na última situação, podem ser demonstrados os valores dos acréscimos de multas por atraso na taxa condominial do proprietário inadimplente. Outra renda possível é a de locação dos espaços compartilhados do edifício;
• Relatório de despesas: Esse documento é dividido em duas partes: contas ordinárias e extraordinárias. Nessa etapa é possível checar a evolução dos custos condominiais fixos e variáveis efetuados pela gestão. Nesse item, pode-se agregar um relatório comparativo entre as despesas orçadas x realizadas;
• Balancete: Demonstra resumidamente os gastos e receitas do condomínio, além do saldo inicial e final do mês. Este documento pode ser usado mensalmente para prestação de contas aos condôminos;
• Inadimplência: Apresenta indicadores relevantes sobre o tema, como percentual, valores pendentes e medidas tomadas para cobrança administrativa ou judicial, bem como a conscientização para redução desse índice.

Planilha de prestação de contas

Para facilitar a prestação de contas do condomínio é recomendado organizar todas as informações. Normalmente é utilizado uma pasta que pode ser física ou digital, na qual são armazenados os dados financeiros e comprovantes contábeis e comprobatórios as transações efetuadas.

Vale lembrar que esses documentos pertencem ao condomínio, mas com a possibilidade de os condôminos terem acesso.

Melhores práticas da prestação de contas do condomínio

• Esteja preparado:

Anote e organize informações importantes para que você possa consultá-las quando alguém fizer uma pergunta. Durante a reunião condominial, é muito importante esclarecer as dúvidas dos moradores.

• Elabore um material de apoio:

A demonstração financeira contém diversas informações complexas, o que pode fazer com que os moradores se percam no meio de tanto conteúdo. Desse modo, crie materiais para acompanhar sua apresentação. Além disso, programações de despesas e outros pontos relevantes podem ser inseridos neste material.

• Faça uma apresentação atrativa:

Apresentações com muito conteúdo são desestimulantes. Utilize recursos que tornem a sua apresentação mais atrativa e ilustrada, tais como gráficos e animações para comparar as informações dos últimos anos com as informações atuais.

• Faça uma auditoria:

É prudente a execução de trabalhos de auditoria nas contas. Isso ajuda a desmistificar eventuais desconfortos ou desconfiança na gestão, e proporciona mais segurança na qualidade da prestação de contas dados apresentados.

Essa auditoria deve ser feita por terceiros especializados. Sendo assim, pode ser realizada pelo conselho fiscal e também por profissional especialista contratado, como um auditor, por exemplo.

• Incorpore o balancete no boleto:

Uma boa maneira para tornar transparente a prestação de contas do condomínio é mostrar o balancete mensal nos boletos enviados aos condôminos. Isso é eficaz para a prestação de contas e possibilita o acompanhamento por parte dos moradores.

• Faça cotações e orçamentos:

O síndico deve sempre realizar cotação para compra de produtos e contratação de serviços para o condomínio. Isso é uma prática de boa gestão, e quando isso não acontece, pode gerar desconfiança. Sendo assim, o ideal é solicitar orçamentos de pelo menos três fornecedores para qualquer tipo de compra ou serviços.

Qual a importância da prestação de contas?

A prestação de contas é uma tarefa obrigatória. Ainda assim, quando os condôminos percebem que o síndico está empenhado em demonstrar as movimentações financeiras, tendem a valorizar a transparência da sua gestão, ficando mais confiantes nas suas ações e decisões.

Ganhar a confiança pode ser o maior benefício de uma gestão financeira transparente. Porém, outra vantagem obtida está relacionada a redução dos motivos para problemas de comunicação, como suposições ou boatos sobre o destino de recursos ou dos fundos do edifício.

Quem deve aprovar a prestação de contas?

A prestação de contas do condomínio deve ser votada na Assembleia Geral, que decide pela aprovação ou rejeição.

Caso não seja aprovada, o síndico terá um prazo para regularizar as inconsistências, que normalmente é de 45 dias ou ajustado pela própria assembleia.

O entendimento de que a revisão da vida toda é plenamente possível, conforme dispõe o tema 999 que determina que todos os Tribunais inferiores adotem esse mesmo entendimento, muito o INSS tenha interposto Recurso Extraordinário para o Supremo Tribunal Federal para uma nova análise desse tema.

Mas, embora a decisão do STJ definindo favoravelmente sobre a possibilidade da revisão da vida toda para todos os aposentados que iniciaram no regime previdenciário antes de 1999 esteja sobrestada desde maio de 2020, uma vez que a matéria será analisada pelo Supremo Tribunal Federal, recomendo que todos aqueles que estejam dentro da possiblidade de pleitear a revisão, que o faça imediatamente para evitar a perda do direito por conta do prazo decadencial de 10 anos.

Frisa-se que, se um segurado realizou contribuições volumosas antes de julho de 1994, estas foram desprezadas no cálculo do benefício, gerando categoricamente uma drástica diminuição do valor da renda mensal inicial do benefício concedido (RMI).

O método de cálculo realizado pelo INSS, que despreza as contribuições anteriores a 1994 é inadequada para alguns casos, pois a regra prevista no art. 3º, caput e § 2º, da Lei 9.876/99, é uma regra de transição, sendo que por essa razão deveria ser uma opção ao segurado e não uma imposição.

Assim, podemos dizer que o sucesso perante o judiciário da revisão da vida toda é muito simples, sendo unicamente um pedido para aplicação da lei já existente constante do artigo 29, I e II da Lei 8.213/91.

Por todos os motivos acima e principalmente pela revisão da vida toda ter como base um fundamento expresso na legislação, o Poder Judiciário vem determinando a revisão dos benefícios dos segurados e condenando o INSS a devolver todas as diferenças de valores pagos a menor, conforme será visto no tópico abaixo.

Entendimento do STJ sobre a revisão da vida toda

Sabemos que quando o assunto é a possibilidade de revisar os benefícios previdenciários, o segurado sempre se preocupa com o resultado efetivo do processo na justiça.

No momento em que algumas teses de revisão são negadas pela justiça surge uma enorme frustração por parte dos segurados que aguardavam o resultado positivo para aumentar seu benefício e consequentemente melhorar a qualidade de vida.

Exemplo recente dessa frustração foi a tese da desaposentação, que iria beneficiar milhares de aposentados que continuaram a trabalhar e contribuir com a previdência social após a aposentadoria e não puderam acrescentar essas contribuições para aumentar o benefício.

Infelizmente a tese da desaposentação foi negada pelo órgão máximo da Justiça gerando frustração em milhares de segurados que já faziam planos com o possível aumento do benefício.

Ocorre que com a tese da vida toda a história é bem diferente por dois motivos, primeiro porque toda a fundamentação da revisão está pautada expressamente na lei e segundo, porque a Justiça já manifestou totalmente favorável aos interesses dos segurados.

Em se tratando de revisão de benefício previdenciário, tudo se inicia com o pedido em primeira instancia, em que o segurado pleiteia seu direito perante um único juiz, que analisará as alegações e defesas e decidirá a demanda.

Com o julgamento reiterado de decisões no mesmo sentido, a tese revisional, começa a ganhar força perante o Poder Judiciário, formando um consenso único em relação a tese e uma jurisprudência mais sólida.

Em relação a revisão da vida toda, foi exatamente isso que aconteceu, após muitas decisões favoráveis em primeira instância e recursos por parte do INSS, os Tribunais passaram a aceitar a tese revisional para afirmar o direito do segurado e aumentar o benefício com o novo cálculo considerando toda a vida contributiva, inclusive as contribuições realizadas antes de 1994.

Como se não bastasse toda a formação de uma ampla jurisprudência favorável a revisão da vida toda, a matéria chegou ao Superior Tribunal de Justiça, órgão máximo da Justiça no julgamento e decisões de matérias infraconstitucionais, que não envolvam matéria de ordem restritamente constitucional.

Ainda paira a dúvida se o Supremo Tribunal Federal – STF pode modificar o entendimento da revisão da vida toda e impedir o aumento do benefício de milhares de segurados.

Analisando todos os aspectos dessa possibilidade, é necessário destacar alguns pontos:

• primeiro ponto porque a tese da revisão da vida toda está completamente pautada na legislação, sendo que não existe qualquer dúvida quanto a legalidade e a necessidade em se aplicar exatamente o texto da lei 8.213/91;
• segundo ponto porque a discussão da matéria da revisão da vida toda é completamente infraconstitucional, sendo que o STF somente poderia, em tese, reapreciar a questão se houvesse matéria de de ordem constitucional, o que, sem sombras de dúvidas, não é o caso;
• terceiro ponto que o STF já se manifestou diversas vezes sobre a revisão da vida toda e em todas definiu que a matéria é infraconstitucional, assim como já definiu que o segurado tem direito de escolher o melhor benefício, conforme Recurso Extraordinário nº 630.501/RS.

Antes de ingressar com a ação judicial, o segurado que esteja nessa situação, deve obrigatoriamente realizar os cálculos para verificar se a aplicação da legislação prevista no artigo 29 da Lei 8.213/91 lhe é realmente favorável.

Somente com os cálculos realizados de forma comparativa será possível saber se o segurado está, de fato, sendo favorecido ou prejudicado pela aplicação da regra de transição constante na Lei 9.876/99.

Além da importância do cálculo é necessário que o segurado tenha especial cuidado com o tempo que se demora para ingressar com o pedido judicial.

DESNECESSIDADE DE PEDIDO ADMINISTRATIVO

Efetivamente não existe necessidade de requerimento administrativo prévio em relação a revisão da vida toda porque se trata de pedido de revisão de benefício, hipótese em que o prévio requerimento administrativo é dispensado. Inclusive, esse é o posicionamento definido pelo Supremo Tribunal Federal nos termos do Tema 350:

Outro fato que deve ser considerado para o imediato requerimento de revisão da vida toda é que o segurado deve observar, além do prazo decadencial de 10 anos para ingressar com o pedido de revisão em juízo, também deve observar o prazo prescricional de 5 anos para receber os valores retroativos. Assim, cada mês que passa o segurado perde uma competência e o respectivo juros a atualização monetária.

A Reforma da Previdência não afetou a possibilidade de requerer a revisão do benefício

Apesar da reforma da previdência ter prejudicado muitos segurados em seus direitos previdenciários, principalmente colocando novos obstáculos para a concessão de benefícios, no que se refere aos segurados que possam se beneficiar da tese da revisão da vida toda, esta não trouxe grandes impactos.

Apenas os segurados que se aposentarem após a entrada em vigor da reforma da previdência, ocorrida em 12 de novembro de 2019 não poderão pleitear a revisão da Vida Toda.

O que deve ficar claro é que para os segurados ou beneficiários que tiveram os benefícios concedidos antes da reforma da previdência a revisão da vida toda é possível e se constitui em um caminho seguro e legítimo para elevar de forma significativa o valor da renda mensal inicial do benefício.

Lei sobre trabalhador em home office

Existe previsão legal para o trabalho em home office, porém, há toda uma burocracia por trás desse processo. É necessário a existência de um contrato formal, para que ambas as partes estejam em acordo com os termos.

Confira o que diz o artigo 75-C da CLT: “a prestação de serviços na modalidade de teletrabalho deverá constar expressamente do contrato individual de trabalho, que especificará as atividades que serão realizadas pelo empregado”.

Mas a pandemia do coronavírus exige uma urgência para que esse tipo de contrato possa ser realizado, portanto, foi editada a Medida Provisória nº 927 de 22 de março de 2020 que permite a alteração do regime de trabalho presencial para o trabalho remoto, sem necessitar de acordos ou alteração de contrato.

Tudo que a o empregador precisa fazer é comunicar por escrito o funcionário sobre o novo regime de trabalho.

Infraestrutura: quem paga a internet, luz e telefone?

Para que possa exercer suas funções de casa, o empregado precisa ter uma estrutura para isso. Computador e acesso à internet é o mínimo para que o home office possa ser realizado. Mas e se o funcionário não possuir tais equipamentos, a empresa deverá fornecer?

E a internet, luz e telefone, quem vai pagar?

A MP 927 não diz que a empresa deverá ressarcir seu funcionário em situações como essa, mas ela especifica situações em que o empregado não tenha equipamentos/infraestrutura para realizar o teletrabalho.

Neste caso, o empregador poderá fornecer equipamentos em regime de comodato e pagar por serviços de infraestrutura.

Um acordo entre as partes poderá definir as situações em que o funcionário deverá ser reembolsado.

Vale-refeição e vale-transporte

Mesmo ficando em casa, o empregado terá direito a estes benefícios? Afinal de contas, não haverá o deslocamento para o trabalho.

Com relação ao vale-transporte, não há o que discutir. Se o funcionário vai ficar em caso, não há o pagamento do vale-transporte. Além disso, a empresa poderá realizar o desconto de forma proporcional ao tempo em que o trabalho foi realizado presencialmente.

Já para o benefício de vale-refeição ou vale-alimentação, é necessário avaliar cada caso.

Se os benefícios foram concedidos por meio de uma negociação coletiva, a empresa deverá manter o vale-refeição. Agora, se não houve acordo, poderá haver a suspensão desses benefícios durante o trabalho home office. Inclusive, é o que muitas empresas fazem durante as férias ou afastamentos de seus funcionários.

Quem terá direito ao teletrabalho?

O regime de trabalho home office pode não ser adotado para todos os funcionários da empresa e caberá ao empregador definir quem poderá ou não realizar o seu trabalho dessa forma, até porque, existem atribuições que são incompatíveis com esse tipo de trabalho.

No caso de optar pela concessão de férias, a empresa deverá priorizar os funcionários que pertençam ao grupo de risco do coronavírus.

De forma geral, a CLT prevê que os trabalhadores em home office não estão sujeitos a jornada de trabalho normal, não sendo necessário fazer o controle de sua jornada, porém, não terão direito ao recebimento de horas extras.

Porém, como se trata de uma situação emergencial, os empregados que passarem a exercer suas funções via teletrabalho por conta da pandemia terão o mesmo horário de trabalho que exerciam presencialmente, inclusive, com direito ao horário de almoço.

Devo bater o ponto? Não é necessário, mas a empresa poderá utilizar o registro de ponto por meio de softwares ou realizar outras formas de controle, como a produtividade de cada funcionário.

Caso ocorra um registro efetivo da carga horária, os funcionários poderão ter direito a horas extras.

E se o funcionário ficar doente no home office?

Apesar de ser um regime de trabalho diferente, nada muda com relação à licença-saúde. Caso o funcionário fique doente no home office, é necessário buscar uma consulta médica. Se o médico atestar que o funcionário precisa ficar afastado do desempenho de suas funções, ele não deverá trabalhar (nem mesmo de casa), devendo enviar o respectivo atestado ao setor de recursos humanos para o devido abono.

O sonhado caminho do apartamento alugado para a casa própria ficou mais curto e menos sofrido. Isso graças ao crédito farto, com prazos de até 35 anos e juros administráveis. Se as taxas ainda não são tão favoráveis quanto no Primeiro Mundo, permitem que a prestação caiba no orçamento de um número cada vez maior de compradores. Essas boas condições aguçaram, desde 2005, o interesse do consumidor e levaram as incorporadoras a lançar um número recorde de imóveis. Também cresceu a oferta de casas e apartamentos usados.

Diante do grande volume de ofertas, o consumidor precisa se preparar.

Muita gente compra um imóvel apenas uma vez na vida. Une a expectativa à falta de experiência no negócio.

É essencial compensar a ausência de prática com informação. Foi-se a época em que bastava comprar o imóvel na planta e vender na entrega das chaves para lucrar. 

TOMEM NOTA:

1. Defina o tipo de imóvel que você pretende comprar
Qual é a primeira coisa que se deve fazer antes de comprar um imóvel? Se você respondeu que é sair e pesquisar, está totalmente errado. Depois de ver o imóvel dos sonhos, poucos se contentam com uma casa menor num bairro mais simples. Mesmo que a opção mais conservadora faça sentido, diante das possibilidades de comprometer a renda com entrada e prestações sem se endividar nos anos seguintes. Portanto, não se deixe seduzir por anúncios que prometem uma garrafa de uísque, um sorvete, um temaki ou qualquer coisa do gênero, para quem visitar um imóvel em lançamento. Um conselho: antes de ir às compras, pense bem em quanto você pode gastar.

2. Conheça seu limite de financiamento bancário

Imagine a seguinte situação: você passa seis meses procurando um imóvel, encontra um que lhe agrada, assina o compromisso de compra e venda, mas, quando vai ao banco pedir o empréstimo para fechar o negócio, descobre que não conseguirá o montante que desejava. Vai tudo por água abaixo. Para evitar a frustração, o melhor é saber quanto consegue financiar antes de fechar o negócio.

Se você pretende financiar a compra, procure fazer uma simulação de empréstimo para pagar sua casa nos bancos de sua preferência antes mesmo de começar a procurar. Ela se chama crédito pré-aprovado, e muitos bancos fazem isso para você, sem cobrar nada. Trata-se de uma forma simples de saber quanto de sua renda ficará comprometida com as parcelas. Depois disso, faça um teste: reserve o dinheiro que pretende usar para pagar o empréstimo todos os meses. Se sentir dificuldade, isso significa que deve financiar um valor menor, ou postergar ao máximo o prazo de pagamento (se já não estiver usando o limite), para reduzir o valor das prestações. Muita gente planeja a compra num bom momento financeiro, sem imaginar que dificuldades podem aparecer. Os rendimentos sobem e descem. Imprevistos, como doença na família ou perda de emprego, acontecem. Principalmente num momento em que a economia do país cresce menos. Sempre é bom ter uma sobra de caixa para atravessar o período difícil.

3. Conheça bem os custos envolvidos na transação
Converse com um bom agente imobiliário. Ele pode aconselhá-lo sobre todos os aspectos relacionados à compra de um imóvel, incluindo as despesas de compra e venda, como custos dos cartórios e imposto de transmissão de bens imobiliários (ITBI), que varia conforme o município.

Para evitar surpresas desagradáveis e despesas de reparação não previstas em seu orçamento, faça uma inspeção detalhada do imóvel, para verificar se está em boas condições mesmo, ou se só está bem na aparência. Leve em conta também se sua família crescerá ou diminuirá. Pensar no futuro evita que você tenha de vender a casa num curto espaço de tempo, para adequá-la ao novo tamanho de sua família. Ao comprar a casa própria, é importante pensar no que poderá acontecer ao menos nos próximos cinco anos.

4. Faça um roteiro antes de ir às compras
Para ir atrás do imóvel que você procura, siga um roteiro de três passos. Primeiro passo: a pesquisa à distância. Isso pode ser feito sem sair de casa. Pesquise na internet todos os detalhes do mercado em que está interessado. Procure os preços médios de imóveis no padrão e na região de seu interesse. Leve em conta também as propostas de desenvolvimento que possam afetar os preços (chegada do metrô, alteração do asfalto, alteração para zona comercial etc.). Esse é o momento de coletar todas as informações que puder, para depois poder checá-las pessoalmente.

O segundo passo é a pesquisa ao vivo. O ideal é circular pela região de sua preferência, conhecer os especialistas da área e conversar com corretores e proprietários. Nesse nível da pesquisa, você começa a confirmar as informações do passo anterior ou a corrigi-las, se necessário. Essa etapa é negligenciada pelos investidores em imóveis, mas é até mais importante que a anterior. Encha sua agenda de reuniões. É trabalhoso, mas pode ser divertido (e rentável também). Santos, no litoral de São Paulo, tem vários prédios com uma característica singular: são tão tortos que se pode notar a 800 metros de distância. Isso representa um problema também para os edifícios vizinhos e pode afetar os preços. É o tipo de detalhe que você só descobre se vai ao local pesquisar. Pode parecer estranho, mas muita gente compra um imóvel no escuro. Acontece muito com imóveis comprados por brasileiros em Miami. Vale reconsiderar essa estratégia de decidir à distância. Se você não tem tempo nem para ver o imóvel antes de fechar o negócio, será que terá oportunidade para usá-lo?

5. Procure ver o negócio com olhos de investidor
Para maximizar o sucesso no investimento imobiliário, você precisa agregar valor, seja na compra ou na propriedade em si. Isso permite uma valorização excepcional e é importante tanto para investidores frequentes quanto para quem apenas deseja comprar um cantinho para viver com dignidade. Esse conceito é uma premissa geral e já existe em muitas outras áreas, sobretudo em administração de empresas e na venda de serviços. Se você compra uma casa, pense que reformar a piscina, construir um gazebo ou instalar uma sauna aumentam o valor do imóvel para sempre. No caso de um apartamento, fechar a varanda ou montar uma cozinha planejada melhoram suas chances de passar a propriedade adiante em situação vantajosa.

Lembre-se também de que o mercado não subirá para sempre. O empreendimento imobiliário, como qualquer outro negócio, implica comprar na baixa e vender na alta, para obter um bom lucro. Saber quando comprar – ou vender – não é tão fácil quanto pode parecer à primeira vista.

6. A compra nem sempre é a melhor opção
A maioria das pessoas acha que comprar uma casa é a melhor coisa que pode fazer com a poupança. Isso não é uma verdade absoluta, principalmente se você agir com despreparo e na emoção. Se não está seguro sobre sua situação financeira nos próximos cinco anos, é melhor avaliar seriamente se a compra de um imóvel é mesmo a melhor escolha. De modo geral, a possibilidade de ter filhos ou a perspectiva de mudar de emprego, especialmente se noutra cidade ou noutro país, por menor que seja, pode significar que não é hora de partir para a compra. O melhor talvez seja pagar um aluguel, até que haja mais clareza sobre a questão.

7. Não acredite em todas as previsões
O investidor tem de escolher em quem acreditar. Algumas previsões sobre o comportamento do mercado imobiliário têm pouco a ver com a realidade e só interessam aos vendedores. Ao final de cada ano, a diferença entre o número real e as projeções para o crescimento econômico, a taxa de câmbio e a taxa de juros são grandes. No mercado imobiliário, não é diferente. Se um economista famoso recomendar a compra de imóveis, avalie se ele não andou prestando consultoria ou dando palestras para alguma incorporadora ou construtora.

8. Não tenha medo de perguntar o que não sabe
A primeira regra ao coletar informação é: não seja muito confiante. Não tenha receio de admitir que você não sabe tudo, pois pode estar errado. Evite negociar preços e outras condições num ambiente mais formal de trabalho. Quando as pessoas estão em seus ambientes de trabalho, são mais cuidadosas ao compartilhar informações. Tire-as de lá, e as informações fluirão mais livremente. Às vezes, basta pedir ao vendedor para encontrá-lo no restaurante mais próximo para uma xícara de café. Geralmente, isso quebra a tensão e permite que as informações fluam de maneira mais fácil.

9. Evite o confronto na negociação
Esse ponto é tão básico que se torna até embaraçoso escrever sobre ele. São frequentes os casos de negócios que não saem porque os envolvidos entraram em algum atrito. Ou não conquistaram a simpatia um do outro. As pessoas estão inclinadas a decidir a seu favor quando gostam de você. Isso não significa que quem compra ou vende um imóvel deve ser hipócrita. Os bons negociantes (profissionais ou amadores) apenas se saem bem nesse quesito, porque entenderam como as pessoas gostam umas das outras. Eles se colocam na posição de ser simpáticos e atraentes para os outros. Também estão mais dispostos a ouvir com calma e consideração os pontos de vista do outro, mesmo que, de início, não façam sentido ou não pareçam relevantes. Assim, aumentam as probabilidades de sucesso na negociação.

10. Saiba até onde você pode ir
Todo mundo sabe que reconhecer substância em vez de forma é vital quando avaliamos imóveis como investimentos. Mas o carisma importa. O erro mais comum na tentativa de persuadir é forçar uma das partes. Ninguém decidirá a seu favor com base na firmeza de seu tom de voz ou na dureza de sua postura. Mesmo a persuasão exige sutileza. É preciso equilibrar energia e compromisso. É bom partir do princípio de que as pessoas são espertas. Independentemente de quem você esteja persuadindo, essa pessoa consegue perceber quando você está ansioso, e a maioria reage negativamente à pressão. Elas decidirão a seu favor se acreditarem que tal decisão resultará a favor delas. Esse é o princípio mais básico da persuasão: as pessoas decidem de determinada maneira porque acreditam que sua ação ou decisão vai beneficiá-las. Enfim, uma negociação forçada é uma perda de tempo e de energia.

11. Não brigue contra os fatos
Se houver espaço para negociação direta com o vendedor, você pode dizer: “Sei que você está pedindo R$ 200 mil pelo imóvel e, com base em tudo o que sabe, parece ser um preço justo para você. Talvez você saiba algo que não sei. Com base nas pesquisas que fiz, acredito que deveríamos estar falando num valor por volta de R$ 160 mil”. Nesse ponto, o vendedor deve estar pensando: “Isso é ridículo. Jamais negociaria por esse preço, mas o sujeito parece sincero. O que tenho a perder se gastar mais um tempo negociando, para ver até quanto ele chega?”.

Uma maneira de lidar com situações em que os proprietários estabelecem um preço muito elevado para seu imóvel é falar para o corretor: “Nós dois sabemos que o imóvel não vale R$ 100 mil. Quando o vendedor cair em si, por favor, me ligue, pois gostei muito do imóvel. Quando o preço cair para R$ 85 mil, me avise para que possa me movimentar e fechar o negócio rapidamente”. É uma estratégia que pode funcionar, mas você tem de ficar em cima do corretor.

12. Formalize as decisões em e-mails (ou cartas)
Depois de iniciada uma negociação e antes da etapa de assinatura de contratos, aproveite para formalizar o que foi combinado verbalmente. Isso reduz ou elimina a discussão do tipo “eu disse, você disse” – e evita a oportunidade perdida ou o dano sofrido pela má condução das negociações. Nessa correspondência, procure realçar a especialidade de quem o assessorou (como o corretor), reafirmar seu entendimento sobre o assunto, os termos combinados e discutir a decisão que você planeja tomar. Isso tem três objetivos: 1) ajudar a construir seu relacionamento (todo mundo gosta de uma carta de agradecimento); 2) oferecer ao assessor a chance de corrigir algum erro dele ou uma falta de compreensão das duas partes; 3) confirmar o teor da negociação verbal, evitando o “esquecimento” de algum detalhe no futuro. 

Fonte: Revista Época: 

• * O economista Luiz Calado é autor dos livros Iis e Fundos de Investimentos.
• 
  
• Seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio (Ed. Saraiva) e Fundos de investimento (Ed. Campus)

RECOMENDO LEITURA

O que fazer quando o benefício for indeferido?

• transitar com animais sem coleira, quando isso é exigido no regimento interno;
• estacionar na vaga de outro;
• fazer festas nas áreas comuns sem reservar ou marcar;
• fazer barulho alto em corredores e à noite;
• fumar em áreas comuns quando esse é um ato proibido.

              

• diálogo;
• multas e advertências;
• mediação profissional através de assessoria jurídica especialidada;
• vias judiciais.

Conforme explicado através da assessoria técnica do Procon, o índice de reajuste é definido pela escola, levando em consideração mensalidade atual. Sobre esse valor, pode-se acrescentar uma correção proporcional ao aumento das despesas com professores, pessoal técnico e administrativo, conservação impostos, aluguéis e investimentos em construção de espaços diferenciados, como laboratórios e academias.

• CONTRATO: O contrato deve ser divulgado em local de fácil acesso, no mínimo 45 dias antes do fim do prazo de matrícula;
• Taxas: É Proibido a cobrança de taxa pela emissão de boleto bancário ou de carne para pagamento de mensalidade. A escola pode cobrar taxa de reserva de matrícula, mas este valor tem de fazer parte da anuidade e ser descontado da primeira mensalidade:
• Inadimplência: Alunos que não estiverem em dia com as mensalidades não tem direito à renovação de matrícula. Mas se a dívida já foi negociada, o aluno não pode mais ser considerado inadimplente.

Prezado(a) leitor(a).

• Ter uma tabela de tarifas detalhada com o valor de cada serviço bancário, de cada pacote oferecido, inclusive do pacote padronizado (Res. 3.518, do Banco Central) e da quantidade de serviços em cada pacote ofertado pelo banco. Essa tabela também deve estar afixada em local de fácil visualização na agência bancária.
• Cópia do contrato que assinou com o banco (conta corrente, poupança, financiamento, empréstimos, etc.) com todos os campos devidamente preenchidos, com linguagem fácil e com destaque para as cláusulas que restringem seus direitos.
• Abertura de conta-salário (por vínculo empregatício). Essa conta não poderá ser movimentada por cheque, é isenta de tarifas de manutenção, saques totais ou parciais (limitados a cinco por evento de crédito), fornecimento de cartão magnético (exceto nos casos de perda, roubo, danificação ou qualquer motivo que não seja de responsabilidade do banco), consultas ao saldo ou extrato dos últimos trinta dias por meio dos terminais de autoatendimentos e, ainda, a proibição de cobrança de tarifa pela transferência do valor do crédito para outra instituição financeira. No caso de transferência para conta da mesma instituição financeira, também é proibida a cobrança de tarifa.

• Atendimento eficiente e rápido, com orientação e auxílio na utilização dos serviços oferecidos, em particular nos terminais de autoatendimento, inclusive com a disponibilização de linha direta com o SAC.
• Operações com segurança nos caixas eletrônicos, dentro e fora da agência.  Garantia de disponibilidade de serviços bancários por meios mais baratos (ex: DOC/TED em terminais eletrônicos).
• Recebimento anual de extrato relacionando as tarifas cobradas ao longo do ano anterior até abril do ano seguinte.
• Ter disponibilizado e ser informado do telefone do SAC – Serviço de Atendimento ao Consumidor em todos os canais de comunicação com o banco, com a garantia de disponibilidade ininterrupta do serviço, sem ônus ao consumidor.
• Ressarcimento dos prejuízos e até indenização nos casos de movimentação fraudulenta de sua conta, com cartão clonado, furtado, roubado ou perdido.
• Interpretação Mais Favorável ao Consumidor - Partindo da afirmação de que o consumidor é hipossuficiente (lado mais fraco) da relação de consumo, tem-se que os contratos consumeristas serão interpretados sempre em seu favor. Esta norma não está somente impressa no art. 47 do CDC, mas em todo o Código, somando-se inclusive aos preceitos constitucionais que regem a matéria.

• Ter acesso prévio ao teor do contrato, com todos os campos relativos às condições de financiamento devidamente preenchidos, para leitura com atenção.
• Aquisição e liquidação antecipada do financiamento sem a cobrança de tarifas. O banco já é remunerado pelos juros pagos em todo financiamento.
• A Informação sobre o Custo Efetivo Total da operação de financiamento, que considera todos os custos envolvidos, como juros, tributos, tarifa, seguros e quaisquer outras despesas cobradas do consumidor durante o ano.
• Ter o detalhamento da forma do financiamento, na forma do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor, sendo informado, inclusive, da soma total a pagar com ou sem financiamento.

• Obter neste mesmo instante, o número do protocolo com a solicitação de cancelamento;
• Receber um termo de encerramento da conta com toda a informação relacionada à conta encerrada, demonstrativo de compromissos e valores a serem quitados, esclarecendo que a conta será encerrada pelo banco em até 30 dias e que, a partir do pedido, não será mais cobrado tarifa (podendo ser cobrada tarifa proporcional ao mês em curso).
• Receber correspondência do banco indicando o definitivo encerramento da conta.

• Emitir extratos difíceis ou impossíveis de compreender.
• Devolver seu cheque indevidamente: Se isso acontecer por parte da instituição financeira, caracterizado estará o dano moral, pois esse ato acarretará lesão na imagem do cidadão, sem que este tenha contribuído para tal, além de abalo de crédito que, mesmo sendo dano material, é perfeitamente acumulável com danos morais, desde que nascido do mesmo evento;   
• Enviar senhas e talões de cheque por correio ou por empresas terceirizadas, salvo expressa anuência do correntista;
• Praticar a venda casada, ou seja, condicionar qualquer prestação de serviço à contratação de outro ou à aquisição de um produto.

• Sempre que o consumidor reclamar junto a sua operadora de telefonia é importante que anote todos os protocolos de atendimento, a que tipo de providência ele se refere, bem como o prazo informado pela prestadora de serviço para resolver a solicitação. Na hipótese de demanda judicial será necessário apresentar estes protocolos para se fazer prova da alegação.

• Quando o consumidor estiver recebendo faturas telefônicas mesmo após o cancelamento do serviço é importante, para reclamar judicialmente, que tenha o protocolo de cancelamento do serviço e todas as faturas enviadas de forma indevida.